彩25彩票代理app 企动引擎小税种讲解:契税

2018-06-12 17:26 阅读:168 来源:企动引擎

  契税是我们在买房时才会遇到的一个小税种,一般人见到接触的很少。契税是以所有权发生转移的不动产为征税对象,向产权承受人征收的一种财产税。

  契税的特点:契税属于财产转移税;契税由财产承受人缴纳,比如我们个人买房,那么负税人就是我们了。

  一、 征税范围、纳税人和税率

  (一)征税范围

  契税的征税对象为发生土地使用权和房屋所有权权属转移的土地和房屋。其具体征税范围包括:

  1、国有土地使用权出让(区别土地增值税)

  2、土地使用权转让,包括出售、赠与和交换

  3、房屋买卖

  视同买卖房屋的情况:

  (1).以房产抵债或实物交换房屋。

  经当地政府和有关部门批准,以房抵债和实物交换房屋,均视同房屋买卖,应由产权承受人按房屋现值缴纳契税。

  (2).以房产作投资或作股权转让。这种交易业务属房屋产权转移,办理房屋产权交易和产权变更登记手续,视同房屋买卖,由产权承受方按投资房产价值或房产买价缴纳契税。

  以自有房产作股投入本人经营企业,免纳契税。

  (3).买房拆料或翻建新房应照章征收契税。

  4、房屋赠与

  以获奖方式取得房屋产权的,其实质是接受赠与房产,应照章缴纳契税。

  5、房屋交换

  房屋产权相互交换,双方交换价值相等,免纳契税,办理免征契税手续。其价值不相等的,按超出部分由支付差价方缴纳契税。

  6、企业改制重组中的契税政策

  企业公司制改造

  (1)非公司制企业,按照《中华人民共和国公司法》的规定,整体改建为有限责任公司(含国有独资公司)或股份有限公司,或者有限责任公司整体改建为股份有限公司的,对改建后的公司承受原企业土地、房屋权属,免征契税。

  (2)非公司制国有独资企业或国有独资有限责任公司,以其部分资产与他人组建新公司,且该国有独资企业(公司)在新设公司中所占股份超过50%的,对新设公司承受该国有独资企业(公司)的土地、房屋权属,免征契税。

  (3)国有控股公司以其部分资产投资组建新公司,且该国有控股公司在新设公司中所占股份在85%以上的,对新设公司承受该国有控股公司土地、房屋权属的,免征契税。

  公司股权(股份)转让

  在股权(股份)转让中,单位、个人承受公司股权,公司土地、房屋权属不发生转移,不征收契税。(股东交易)

  公司合并

  两个或两个以上的公司,依据法律规定、合同规定,合并改建为一个公司,且原投资主体存续的,对其合并后的公司承受原合并方的土地、房屋权属的,免征契税。

  公司分立

  公司依照法律规定、合同约定分设两个或两个以上投资主体相同的公司,对派生方、新设方承受原公司的土地、房屋权属,免征收契税。

  企业出售

  国有、集体企业整体出售,被出售企业法人予以注销,并且买受人按照《劳动法》等国家有关法律法规政策妥善安置原企业全部职工,其中与原企业30%以上职工签订服务年限不少于3年的劳动用工合同的,对其承受所购企业的土地、房屋权属,减半征收契税;与原企业全部职工签订服务年限不少于3年的劳动用工合同的,免征契税。

  企业破产

  (1)企业依照有关法律、法规的规定实施破产后,债权人承受破产企业土地、房屋权属以抵偿债务的,免征契税;

  (2)对非债权人承受破产企业土地、房屋权属,凡按照《劳动法》妥善安置原企业全部职工,其中与原企业30%以上职工签订服务年限不少于3年劳动用工合同的,对其承受所购企业的土地、房屋权属,减半征收契税;与原企业全部职工签订服务年限不少于3年的劳动用工合同的,免征契税。

  其他情形

  经国务院批准实施债权转股权的企业,对债权转股权后新设立的公司承受原企业土地、房屋权属,免征契税。

  政府主管部门对国有资产进行行政性调整和划转过程中发生的土地、房屋权属转移,免征收契税。

  同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的划转,包括母公司与其全资子公司之间,同一公司所属全资子公司之间,同一自然人与其设立的个人独资企业、一人有限公司之间土地、房屋权属的划转,免征契税。

  事业单位改制涉及契税

  事业单位改制为企业时,投资主体没发生改变的,改制后企业承受原事业单位土地、房屋权属,免征契税。

  事业单位改制中,若投资主体发生变化,如果与原事业单位全体职工签订不少于三年劳动合同的,契税免征;与超过30%的职工签订不少于三年劳动合同的,契税减半。

  7、房屋附属设施有关契税政策

  (1).对于承受与房屋相关的附属设施(包括停车位、汽车库、自行车库、顶层阁楼以及储藏室,下同)所有权或土地使用权的行为,征收契税;对于不涉及土地使用权和房屋所有权转移变动的,不征收契税。

  (2).采取分期付款方式购买房屋附属设施土地使用权、房屋所有权的,应按合同规定的总价款计征契税。

  (3).承受的房屋附属设施权属如为单独计价的,按照当地确定的适用税率征收契税;如与房屋统一计价的,适用与房屋相同的契税税率。

  (4).对承受国有土地使用权应支付的土地出让金,要征收契税。不得因减免出让金而减免契税。(重要,结合土地增值税)

  (5).对纳税人因改变土地用途而签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同的,应征收契税。计税依据为因改变土地用途应补缴的土地收益金及应补缴政府的其他费用。

  (6).土地使用者将土地使用权及所附建筑物、构筑物等(包括在建的房屋、其他建筑物、构筑物和其他附着物)转让给他人的,应按照转让的总价款计征契税。

  (二)契税的纳税人

  在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属,承受的单位和个人为契税的纳税人。

  (三)契税的税率

  1.契税实行幅度比例税率,税率幅度为3%-5%。

  2.对个人购买90平方米及以下且属于家庭唯一住房的普通住房,减按1%的税率征税。

  二、 减免税优惠

  (一)契税减免的基本规定

  1.国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的,免征契税。

  2.城镇职工按规定第一次购买公有住房,免征契税。

  3.因不可抗力丧失住房而重新购买住房的,酌情准予减征或者免征契税。(例如地震新建房)

  4.房屋被县级以上人民政府征用、占用后,重新承受土地、房屋权属的,由省级人民政府确定是否减免。

  5.承受荒山、荒沟、荒丘、荒滩土地使用权,并用于农、林、牧、渔业生产的,免征契税。

  6.依照我国法律以及我国缔结或参加的双边和多边条约的规定应当予以免税的外国驻华使馆、领事馆、联合国驻华机构及其外交代表、领事官员和其他外交人员承受土地、房屋权属的,经外交部确认,免征契税。

  (二)财政部规定的其他减免契税项目

  1.售后回租及相关事项的契税政策

  (1)对金融租赁公司开展售后回租业务,承受承租人房屋、土地权属的,照章征税。对售后回租合同期满,承租人回购原房屋、土地权属的,免征契税。

  (2)以招拍挂方式出让国有土地使用权的,纳税人为最终与土地管理部门签订出让合同的土地使用权承受人。

  (3)市、县级人民政府根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》有关规定征收居民房屋,居民因个人房屋被征收而选择货币补偿用以重新购置房屋,并且购房成交价格不超过货币补偿的,对新购房屋免征契税;购房成交价格超过货币补偿的,对差价部分按规定征收契税。居民因个人房屋被征收而选择房屋产权调换,并且不缴纳房屋产权调换差价的,对新换房屋免征契税;缴纳房屋产权调换差价的,对差价部分按规定征收契税。

  (4)企业承受土地使用权用于房地产开发,并在该土地上代政府建设保障性住房的,计税价格为取得全部土地使用权的成交价格。

  (5)单位、个人以房屋、土地以外的资产增资,相应扩大其在被投资公司的股权持有比例,无论被投资公司是否变更工商登记,其房屋、土地权属不发生转移,不征收契税。

  (6)个体工商户的经营者将其个人名下的房屋、土地权属转移至个体工商户名下,或个体工商户将其名下的房屋、土地使用权转回原经营者个人名下,免征契税。

  合伙企业的合伙人将其名下的房屋、土地权属转移至合伙企业名下,或合伙企业将其名下的房屋、土地权属转回原合伙人名下,免征契税。

  2.对国家石油储备基地第一期项目建设过程中涉及的契税予以免征。

  3.自2010年10月1日起,个人购买属于家庭唯一住房的普通住房,才能享受契税减半征收的优惠政策。

  4.对已缴纳契税的购房单位和个人,在未办理房屋权属变更登记前退房的,退还已纳契税;在办理房屋权属变更登记后退房的,不予退还已纳契税。

  5.对公租房经营管理单位购买住房作为公租房,免征契税。

  6.在婚姻关系存续期间,房屋、土地权属原归夫妻一方所有,变更为夫妻双方共有或另一方所有的,或者房屋、土地权属原归夫妻双方共有,变更为其中一方所有的,或者房屋、土地权属原归夫妻双方共有,双方约定、变更共有份额的,免征契税。(所谓的“加名税”)

  7.对经营管理单位回购已分配的改造安置住房继续作为改造安置房源的,免征契税。

  个人首次购买90平方米以下改造安置住房,按1%的税率计征契税;购买超过90平方米,但符合普通住房标准的改造安置住房,按法定税率减半计征契税。

  个人因房屋被征收而取得货币补偿并用于购买改造安置住房,或因房屋被征收而进行房屋产权调换并取得改造安置住房,按有关规定减免契税。

  8.对经营性文化事业单位转制中资产评估增值、资产转让或划转涉及的契税,自2014年1月1日至2018年12月31日,符合现行规定的享受相应税收优惠政策。

  9.对饮水工程运营管理单位为建设饮水工程而承受土地使用权,免征契税。

  10.对个人购买家庭唯一住房(家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女),面积为90平方米及以下的,减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的,减按1.5%的税率征收契税。

  11.对个人购买家庭第二套改善性住房,面积为90平方米及以下的,减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的,减按2%的税率征收契税。

  家庭第二套改善性住房是指已拥有一套住房的家庭,购买的家庭第二套住房。

  12.新增:对于《中华人民共和国继承法》规定的法定继承人(包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母)继承土地、房屋权属,不征契税。

  按照《中华人民共和国继承法》规定,非法定继承人根据遗嘱承受死者生前的土地、房屋权属,属于赠与行为,应征收契税。

  三、计税依据和应纳税额的计算

  (一)计税依据

  1.土地使用权出售、房屋买卖,其计税依据为成交价格。

  2.土地使用权赠与、房屋赠与,其计税依据由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定。

  3.土地使用权交换、房屋交换,其计税依据是所交换的土地使用权、房屋的价格差额。

  房屋互换:谁掏钱,谁交契税

  4.国有土地使用权出让,其计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。

  (1)以协议方式出让的,其契税计税价格为成交价格。

  (2)以竞价方式出让的,其契税计税价格,一般应确定为竞价的成交价格,土地出让金、市政建设配套费以及各种补偿费用应包括在内。

  (3)先以划拨方式取得土地使用权,后经批准改为出让方式取得该土地使用权的,应依法缴纳契税,其计税依据为应补缴的土地出让金和其他出让费用。

  (4)已购公有住房经补缴土地出让金和其他出让费用成为完全产权住房的,免征土地权属转移的契税。

  5.房屋买卖的契税计税价格为房屋买卖合同的总价款,买卖装修的房屋,装修费用应包括在内。

  (二)契税应纳税额的计算

  应纳税额=计税依据×税率

  四、征收管理

  (一)纳税义务发生时间

  契税的纳税义务发生时间是纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天,或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。

  (二)纳税期限

  纳税人应当自纳税义务发生之日起10日内,向土地、房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报。

  (三)纳税地点

  契税在土地、房屋所在地的征收机关缴纳。

  (四)其他管理

  1.纳税人办理纳税事宜后,征收机关应向纳税人开具契税完税凭证。纳税人持契税完税凭证和其他规定的文件材料,依法向房地产管理部门办理有关土地、房屋的权属变更登记手续。房地产管理部门应向契税征收机关提供有关材料,并协助契税征收机关依法征收契税。

  2.根据人民法院、仲裁委员会的生效法律文书发生土地、房屋权属转移,纳税人不能取得销售不动产发票的,可持人民法院执行裁定书原件及相关材料办理契税纳税申报,税务机关应予受理。

  3.购买新建商品房的纳税人在办理契税纳税申报时,由于销售新建商品房的房地产开发企业已办理注销税务登记或者被税务机关列为非正常户等原因,致使纳税人不能取得销售不动产发票的,税务机关在核实有关情况后应予受理。

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